November 30, 2021

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요즘 집을 살 때···이것만은 알고 있자!

-전문가 칼럼-

스티브 리 부동산

요즘 집을 살 때···이것만은 알고 있자!

베이지역의 주택가격이 상승하고 있는 요즘, 셀러는 높은 가격으로 집을 쉽게 팔고 있지만, 바이어에게는 집을 구매하는 것이 어느 때 보다 힘든 상황이다.

지난 호에서 자세히 설명한 바와 같이 낮은 주택 융자 이율, 주식가격의 폭등, 정부의 유동성 확대, 그리고 코로나로 인한 주택의 필요성 등이 복합적으로 작용하면서, 급격한 주택 가격 상승이 연일 계속되고 있다.

계절적으로 10월이면 주택시장이 Cool down 되는 시기이지만 현재의 상승 모멘텀은 전혀 꺾어질 기미를 보이지 않는다. 대부분의 집은 마켓에 나오면 1주일 안에 계약에 들어간다. 대부분 Multiple offer로 listing 가격보다 상당히 높은 가격으로 계약이 이루어진다. 이렇게 바이어들 사이에서 경쟁이 이루어지다 보니, 바이어를 보호하는 여러 가지 컨틴전시 (Contingency)는 이제 의미 없이 모두 Non Contingency로 오퍼를 넣고 있다. Non Contingency로 계약이 될 때 에스크로 상에서 마음이 바뀌거나 집에 대한 하자를 발견하였을 때 계약에서 빠져나오기가 만만치 않다. 물론 3% 계약금을 전액 다 잃어버리지는 않더라도 어느 정도 손해를 감수하면서 계약에서 빠져나오게 된다. (계약 파기 시에 계약금 찾아오기라는 제목으로 차후에 별도로 자세하게 게재할 예정이다)

이러한 강한 셀러 마켓에서 바이어가 특히 주의해야 할 것을 정리하였다.

1. 집에 오퍼를 넣기 전에 반드시 Disclosures를 면밀하게 검토해야 한다. Inspection Contingency가 없기 때문에 나중에 집의 상태를 문제 삼아 빠져나오기가 힘들다. 대부분의 셀러가 As-Is 상태로 판매계약을 가져가기 때문에 집 상태의 확인은 어느 때 보다 중요하다.

2. 융자로 주택을 구매하는 경우에는 Loan agent의 가이드 하에서 서류 준비를 확실하게 하여 계약 후 융자가 거부되는 일이 발생하지 않게 해야 한다. 융자가 거부되면 집 구매가 안 되고 계약이 파기되는데 Loan Contingency가 없는 상황에서 계약금을 완전하게 돌려받기는 쉽지 않다.

3. 여러 명의 바이어가 Over Bidding 하는 상황에서 과도한 오퍼 비딩이 되지 않게 하여야 한다. 정확한 정보를 통하여 2등보다 최소한의 구매가격 차이로 1등을 하여야 한다.

필자가 최근에 판매한 집의 경우 예를 들어보겠다. 2백만 불에 listing 한 집에 3일 만에 12개의 오퍼가 들어왔다. 물론 12개 오퍼 모두 Non-contingency offer이었다. 11개 오퍼는 2백만 불에서 2백 20만 불 선이었다. 그러나 1개 오퍼가 2백 50만 불이었다. 위너(Winner) 오퍼가 2등 오퍼와 비교해 30만 불이나 높다.  확실한 오버 비딩이다. 물론 필자는 셀러 리얼터로서 셀러에게 최고의 결과를 끌어냈다. 그러나 바이어 입장에서는 이와 같은 오버 비딩을 피해야 한다. 바이어 리얼터의 역할이 아쉬운 순간이다. 물론 셀러 리얼터 (Listing agent)는 오버 비딩을 유도한다.

매월 집값이 상승하고 있고 오퍼에서 몇 번 떨어지게 되면 바이어의 마음은 급해져 간다. 이럴 때일수록 사전에 융자 관련의 서류를 철저하게 준비하고 오퍼를 넣을 때는 집 상태와 Disclosure를 꼼꼼히 리뷰하여 계약 후에 Surprise를 없애야 한다. 특히 오버 비딩 되지 않도록 리얼터를 통해 정확한 정보를 확보해야 한다. 집을 최고로 높게 팔고 싶은 셀러, 집을 최고로 낮게 사고 싶은 바이어 그리고 계약을 성사시키고 싶은 리얼터, 각자의 관심의 초점은 다르다.  셀러 리얼터와 바이어 리얼터의 선정이 매우 중요한 이유 중의 하나이다.

스티브 리 부동산 (Steve Lee) DRE#02030671 (D)925-918-1175

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